26/07/2016 09:24
A usucapião extrajudicial tem por objeto bem imóvel. Embora outros direitos reais imobiliários possam ser adquiridos pela usucapião, o “caput” do art. 216-A só se refere a “imóvel usucapiendo”. Assim, a usucapião de outros direitos continuará sendo reconhecida somente na via jurisdicional.
O imóvel objeto do pedido pode ser urbano ou rural. Não há restrição legal em relação à área ou à situação do bem. Assim, nada impede o reconhecimento extrajudicial da usucapião de imóveis urbanos não regulares, como parcelas de loteamentos irregulares, ou de imóveis rurais com área inferior à fração mínima de parcelamento. Indisponibilidades, hipotecas, bloqueios de matrícula, instituições de bem de família, penhoras, por exemplo, registrados, inscritos ou averbados na matrícula/transcrição do imóvel usucapiendo também não obstam o reconhecimento da usucapião.
Os imóveis rurais deverão ter sua descrição georreferenciada, com certicação pelo INCRA. A usucapião do domínio útil de imóvel da União também pode ser objeto do pedido. (“Recurso Especial. Usucapião. Domínio público. Enteuse – É possível reconhecer a usucapião do domínio útil de bem público sobre o qual tinha sido, anteriormente, instituída enteuse, pois, nesta circunstância, existe apenas a substituição do enteuta pelo usucapiente, não trazendo qualquer prejuízo ao Estado. Recurso Especial não conhecido.” - STJ – REsp 575.572 – RS – 3ª T. – Rel. Min. Nancy Andrighi – DJU 1 06.02.2006)”.
Unidades de condomínio edilício podem igualmente ser usucapidas, mas o condomínio deve estar instituído e registrado no Registro de Imóveis. A lei fala em matrículas do imóvel usucapiendo e dos imóveis confrontantes, mas, evidentemente, um e outros podem estar ainda em transcrições. Pode acontecer, e acontece frequentemente, que não se localize o registro do imóvel usucapiendo, ou de algum imóvel confrontante. A lei não cuida dessa hipótese, mas o Código de Processo Civil de 1973 exigia “a citação daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo”, e nunca se entendeu que a inexistência desse registro fosse obstáculo para a usucapião e para a ação.
Com maior razão, não impede o processamento do pedido a inexistência de registro do imóvel confrontante. Evidentemente, o interessado deverá apresentar certidões negativas de todas as circunscrições às quais o imóvel pertenceu, ou certidões que declarem a impossibilidade de localizar qualquer registro, com buscas no indicador real. Nesses casos, não haverá anuência nem noticação do proprietário, ou do confrontante. De acordo com precedente da Corregedoria Geral da Justiça, o estrangeiro pode adquirir imóvel rural por usucapião (IMÓVEL RURAL - Aquisição por estrangeiro - Usucapião - Modo Originário de aquisição da propriedade - Inaplicabilidade das restrições previstas na Lei n.º 5.709/1971 e no Decreto n.º 74.965/1974 - Processo 2011/488, D.J.E. de 30.05.2012).
A usucapião extrajudicial deve ser processada no Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária em que se situar o imóvel usucapiendo, ainda que seu registro esteja em outra circunscrição. Pode acontecer de o imóvel estar situado em mais de uma circunscrição. O requerimento poderá ser processado em qualquer delas. Ao nal, se procedente o pedido, caberá ao interessado apresentar certidão da matrícula à outra circunscrição, para o registro.
COMPETÊNCIA
a) pessoas naturais;
b) pessoas jurídicas.
Observação: o espólio não pode postular o reconhecimento extrajudicial da usucapião. Falecido o possuidor, seus herdeiros o sucedem na posse, cabendo a eles alegar a “sucessio possessionis”, isto é, aquisição da posse pelo direito hereditário. A lei diz que o pedido de reconhecimento da usucapião pode ser feito pelo “interessado”. Nem sempre o interessado será o possuidor atual, porque a aquisição pode ter ocorrido no passado, quando do preenchimento dos requisitos legais, a despeito de, na atualidade do requerimento, o interessado não ter a posse do imóvel. Interessado pode ser também, v.g., o credor do possuidor.
O requerimento ao ocial registrador deve ser subscrito por advogado. Se o requerente advogar em causa própria, eventuais correquerentes, inclusive o cônjuge, deverão estar representados por advogado.
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